Venta de un piso alquilado: cómo notificar al inquilino y qué cambia con la reforma en el tanteo y retracto

1. La regla general: el inquilino tiene preferencia

Si se vende una vivienda alquilada, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente (art. 25.1 LAU). Ese derecho tiene dos fases:

• Tanteo (antes de vender): el inquilino puede comprar al mismo precio y en las mismas condiciones que el tercero.
• Retracto (después de vender): si no se le notificó bien la venta, o la venta se hizo por un precio inferior o en condiciones menos onerosas, puede subrogarse en el lugar del comprador.

2. Cómo notificar al inquilino hoy, paso a paso

Qué hay que comunicar. La decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión (art. 25.2 LAU).

Cómo. En forma fehaciente: es decir, con un medio que acredite el contenido y la recepción (burofax con certificación de texto y acuse, o notificación notarial). Si las partes pactaron una dirección electrónica, el art. 4.6 LAU exige que se garantice la autenticidad de la comunicación y que quede constancia de su envío y recepción íntegros.

Plazos.

• El inquilino dispone de 30 días naturales, contados desde el día siguiente a la notificación, para ejercer el tanteo.
• Los efectos de la notificación caducan a los 180 días naturales. Si la venta no se cierra en ese plazo, conviene repetirla.

Si cambian las condiciones. Si finalmente se vende por un precio inferior o en condiciones menos onerosas que las notificadas, el inquilino puede ejercer el retracto (art. 25.3 LAU). En la práctica, lo prudente es renotificar con las nuevas condiciones antes de firmar.

Retracto. Caduca a los 30 días naturales desde el día siguiente a la notificación fehaciente que debe hacer el comprador al inquilino, entregando copia de la escritura. El retracto se rige además por el art. 1.518 del Código Civil (reembolso del precio y gastos).

Escritura y Registro. Para inscribir la venta debe justificarse que se hicieron las notificaciones exigidas. Si la vivienda vendida no estaba arrendada, el vendedor debe declararlo en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público (art. 25.5 LAU).

3. ¿Se puede renunciar al tanteo y retracto?

Hoy, sí. El art. 25.8 LAU permite pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Pero si se pactó, el arrendador debe comunicar al inquilino su intención de vender con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización de la compraventa.

Conviene tener en cuenta:

• La renuncia debe constar de forma expresa y clara en el contrato. No se presume.
• Esos 30 días de preaviso no son un plazo de tanteo: el inquilino ya renunció, pero la ley exige que sepa con tiempo que se vende.
• La ley no dice expresamente qué consecuencia tiene incumplir ese preaviso, ni si hay que acreditarlo para inscribir. Es una cuestión discutible y la práctica notarial y registral puede variar. Lo más seguro es hacer la comunicación de forma fehaciente y dejar constancia en la escritura.
• La excepción es el caso de venta conjunta (apartado siguiente).

4. Venta conjunta con otras viviendas o con todo el edificio

En la redacción actual, no hay tanteo ni retracto cuando la vivienda se vende junto con las restantes viviendas o locales del mismo arrendador que forman parte del mismo inmueble, ni cuando varios propietarios venden a un mismo comprador todos los pisos y locales del inmueble (art. 25.7 LAU). En esos casos, la legislación de vivienda puede reconocer un derecho de tanteo y retracto sobre el inmueble entero a favor de la Administración. Si en el inmueble solo hay una vivienda, el inquilino sí conserva sus derechos.

5. Qué cambiaría con la reforma (art. 25 según el RDL 26/2026)

El texto del Real Decreto-ley 26/2026 reescribía el art. 25 de la LAU. Esta es la comparación de requisitos:

Requisito	LAU vigente hoy	Redacción del RDL 26/2026
Contenido de la notificación	Decisión de vender, precio y condiciones esenciales	Lo mismo. En venta conjunta, además, el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios objetivos usados para fijarlo
Forma	Fehaciente	Fehaciente
Plazo del tanteo	30 días naturales	30 días naturales
Vigencia de la notificación	180 días naturales	180 días naturales
Retracto	Falta de notificación u omisión de un requisito; precio inferior o condiciones menos onerosas. 30 días naturales	Igual, y también cuando se omita el precio imputado y sus criterios, o el precio efectivo imputable a la vivienda sea inferior. 30 días naturales
Escritura y Registro	Justificar las notificaciones	Igual, y en venta conjunta hacer constar en la escritura el precio imputado y sus criterios
Venta conjunta	Sin tanteo ni retracto del inquilino (con las excepciones indicadas)	El derecho subsiste si la vivienda es jurídicamente individualizable
Precio de la vivienda en venta conjunta	No se regula	Reparto proporcional con criterios objetivos y verificables, preferentemente por valor de referencia catastral o, en su defecto, tasación independiente. Son ineficaces frente al inquilino las asignaciones que obstaculicen el derecho
Derecho de la Administración	Posible, subsidiario, por la legislación de vivienda	Posible, subsidiario, y se aplican las mismas reglas de notificación
Renuncia del inquilino	Se puede pactar, con preaviso de 30 días antes de la compraventa	No se puede pactar (art. 25.8)

6. ¿Será el mismo texto que el anterior?

No lo sabemos todavía. Según las informaciones publicadas, el Consejo de Ministros del 6 de octubre vuelve a aprobar los dos decretos con «retoques técnicos» que, según las fuentes del Gobierno, no afectan al fondo. Pero el texto definitivo aún no consta publicado en el BOE y no he podido comprobarlo. Hasta entonces, cualquier afirmación sobre el contenido del nuevo art. 25 debe tratarse como provisional.

Tres cuestiones siguen abiertas:

1. Convalidación. La Diputación Permanente dispondría de 30 días. Si no los convalida, decaen de nuevo y sigue la LAU actual.
2. Fecha de efectos. Un nuevo decreto entraría en vigor con su publicación. El texto del RDL 26/2026 no contenía una regla transitoria específica para las ventas ya en trámite ni para las renuncias ya pactadas en contratos anteriores, de modo que su efecto sobre ellas es una cuestión abierta.
3. Seguridad jurídica. Es discutible qué ocurre con las operaciones que se formalicen mientras haya incertidumbre sobre la norma aplicable.

7. Recomendaciones prácticas

Si vas a vender un piso alquilado:

• Notifica de forma fehaciente decisión, precio y condiciones, y conserva la prueba del contenido y de la recepción.
• Respeta los 30 días naturales antes de firmar, y no dejes pasar 180 días sin renotificar.
• Si el contrato tiene renuncia al tanteo y retracto, no te apoyes solo en ella: comunica la intención de vender con al menos 30 días de antelación y deja constancia. Si la firma puede coincidir con la entrada en vigor de la reforma, valora con un abogado hacer también la notificación completa de tanteo, que no perjudica a nadie y evita el riesgo de retracto.
• Si la venta es conjunta, consulta antes de dar por descartado el derecho del inquilino.

Si es inquilino:

• Guarda la notificación y comprueba que contiene precio y condiciones esenciales.
• Cuenta los 30 días naturales desde el día siguiente a recibirla.
• Si no te notificaron, o la venta se hizo por menos precio, el retracto es un plazo corto: 30 días naturales desde que te entreguen la escritura.
• Revisa si tu contrato incluye una renuncia a este derecho.

Nota de verificación

Este artículo es información general y no sustituye el asesoramiento sobre un caso concreto. Se basa en el texto consolidado de la LAU del BOE y en el texto del RDL 26/2026 publicado en el BOE de 30 de septiembre de 2026; los textos consolidados del BOE son informativos. Se aplica el derecho civil común: si el inmueble está en una comunidad con derecho civil propio o con normativa autonómica de vivienda que regule tanteos y retractos, debe comprobarse. No se citan sentencias; antes de usarlo en un escrito, verifica la redacción vigente de cada precepto.

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