Guía práctica en la compraventa de un inmueble
Comprar o vender un inmueble parece, a simple vista, un trámite sencillo. Pero en una compraventa intervienen muchos factores que pueden afectar al precio final, a los impuestos, a los plazos y a la seguridad de la operación.
Es importante entender qué estás comprando, qué estás vendiendo y qué consecuencias tiene cada decisión, puede evitar problemas después.
Antes de firmar
Antes de comprar o vender, conviene revisar bien la situación del inmueble. No basta con fijarse en el precio o en lo que se ha acordado de palabra. Hay que comprobar quién es el propietario, si existen cargas, si hay deudas pendientes y si todo lo que se va a firmar encaja con la realidad de la operación.
Qué documentos revisar
Hay varios documentos que conviene solicitar antes de firmar.
- Nota simple del registro de la propiedad. (Solicítala en la página de registradores siguiente: https://www.registradores.org/)
- La escritura previa del vendedor.
- El certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente.
- El recibo del IBI o certificado del ayuntamiento de estar al corriente.
- El certificado de eficiencia energética.
- Documentación urbanística o fiscal que pueda afectar al inmueble.
Revisarlos a tiempo ayuda a detectar problemas antes de que sea tarde.
Gastos e impuestos en una compraventa
En una compraventa no solo importa el precio de venta.
También hay que tener en cuenta los impuestos y los gastos que genera la operación.
Según el caso, puede haber ITP o IVA, plusvalía municipal, notaría, registro, gestoría y otros costes asociados.
Pactar quién paga cada cosa evita discusiones y sorpresas después.
Tipos de compraventa
No es lo mismo comprar una vivienda nueva que una usada.
Tampoco es igual comprar un inmueble alquilado, una vivienda heredada o una propiedad vendida por alguien que vive fuera de España. Cada caso tiene sus propias particularidades y conviene revisarlas antes de firmar para no asumir riesgos innecesarios.
Arras y reserva
Las arras suelen ser el primer paso serio antes de la compraventa.
En ese momento ya se están fijando condiciones importantes y, si no se redactan bien, pueden surgir problemas después.
Por eso es importante saber qué tipo de arras se firman, qué pasa si una de las partes no cumple y qué consecuencias tiene romper el acuerdo. Haz clic aquí si quieres saber más sobre el contrato de arras.
Cargas, hipotecas y deudas
Antes de comprar, hay que saber si la vivienda o el inmueble tiene hipoteca, embargos, servidumbres, afecciones fiscales, deudas con la comunidad de propietarios, deudas con el ayuntamiento.
Si es una parcela o se ha construido una casa en dicha parcela conviene comprobar la situación urbanística en el ayuntamiento.
Algunas cargas pueden cancelarse antes de la compraventa, pero otras afectan directamente a la operación.
Revisarlo con tiempo permite saber si el inmueble realmente interesa y en qué condiciones.
Casos especiales
Hay operaciones que requieren una revisión más cuidadosa.
Es el caso de las viviendas heredadas, las donadas, las que están alquiladas, las que se venden entre varios copropietarios o aquellas en las que interviene alguien que está fuera de España.
En estas situaciones, un pequeño detalle puede cambiar mucho el resultado.
Riesgos habituales
- Firmar sin revisar con suficiente detalle.
- No se calculan bien los impuestos.
- No se lee bien las arras o que se da por hecho que todo está correcto sin comprobarlo.
Muchos problemas se evitan simplemente adelantándose a ellos.
Cómo te puedo ayudar
Mi trabajo es ayudarte a entender bien la operación antes de firmar.
- Compruebo si falta alguna documentación.
- Reviso todos los documentos, en especial la escritura y la nota simple.
- Detecto los puntos delicados.
- Te redacto el contrato y/o te reviso la escritura incluyendo las cláusulas que estime necesaria para tu operación.
- Te explico las consecuencias de cada paso para que puedas decidir con seguridad.
No se trata solo de cerrar una compraventa, sino de hacerlo bien.
Preguntas frecuentes sobre compraventa
Antes de firmar conviene revisar quién es el propietario, si hay cargas o deudas, qué se está vendiendo exactamente y si los documentos coinciden con lo que se ha pactado.
Lo habitual es revisar la nota simple, la escritura del vendedor, el certificado de la comunidad, el recibo del IBI, el certificado energético y, si hace falta, la documentación urbanística o fiscal.
Es un documento del Registro de la Propiedad que sirve para comprobar quién es el titular de la vivienda y si tiene hipotecas, embargos, servidumbres u otras cargas.
No significa que no se pueda comprar, pero hay que saber exactamente cuáles son y cómo afectan a la operación antes de firmar.
Sí. En muchos casos la hipoteca se cancela con el precio de la compraventa, pero conviene dejarlo bien previsto en el contrato.
Es importante reseñar que los gastos de la cancelación de la hipoteca los asume el vendedor en su totalidad.
Puede haber responsabilidad por las deudas pendientes, así que es importante comprobarlo antes de comprar y dejarlo claro en la operación.
Depende de si la vivienda es nueva o usada.
En una vivienda nueva suele haber IVA y AJD (actos jurídicos documentados), y en una usada normalmente se paga ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales).
Depende de lo que se pacte.
Si pactas “gastos según ley”:
El comprador paga:
- El impuesto que le corresponda (ITP, IVA, AJD).
- De la factura del notario solo el coste de las copias de la escritura. Ejemplo: Si la factura del notario son 700€ el comprador pagaría unos 200€ por las copias.
- La gestoría por la presentación de los impuestos y en el registro de la propiedad.
- Y el registro de la propiedad.
El vendedor paga:
- Plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de bienes de naturaleza urbana).
- De la factura del notario el resto de los honorarios, menos las copias. Ejemplo: Si la factura del notario son 700€ el vendedor pagaría unos 500 €.
- La gestión de la plusvalía municipal.
No. Cambian los impuestos, la documentación que hay que revisar y algunos aspectos de la operación.
Se puede comprar, pero el contrato de alquiler sigue existiendo y hay que revisar bien qué derechos tiene el inquilino. Puede tener incluso derecho a comprar por el mismo precio el inmueble, se llama “derecho de adquisición preferente”.
La venta se puede hacer, pero suele requerir una revisión más cuidadosa de la documentación y, en algunos casos, un poder notarial.
Para tu información puedes otorgar el poder ante el Cónsul español.
Sí, pero conviene comprobar antes que la herencia está bien tramitada y que la vivienda está correctamente adjudicada.
Sí, pero también hay que revisar la donación y ver si existen limitaciones, cargas o consecuencias fiscales que afecten a la operación.
Es un documento que informa sobre el consumo energético de la vivienda y, salvo excepciones, suele exigirse en una compraventa.
Puedes asumir condiciones, gastos o problemas que no habías previsto. Por eso es importante revisar todo antes de firmar.
