Firmé un contrato de arras y el comprador no cumple: qué pasa y qué puedes hacer
Firmas un contrato de arras pensando que la operación está cerrada.
- Que la vivienda se va a vender.
- Que ya solo queda ir a notaría.
Pero unos días después:
- El comprador desaparece.
- Dice que no puede seguir.
- Intenta cambiar condiciones.
Y aparece la duda:
¿Pierdo el dinero? ¿Puedo reclamar? ¿Qué pasa ahora?
Y muchas veces, descubres en ese momento que no entendías realmente las consecuencias del contrato que habías firmado.
Lo que suele pasar
Es más habitual de lo que parece.
- Se firma el contrato.
- Se entrega una cantidad en concepto de arras.
- Y una de las partes no cumple.
Y aquí es donde empieza el problema:
No todos los contratos de arras funcionan igual. Y muchas personas firman pensando que “son todos los contratos iguales”, pero una cláusula o la falta de ella puede cambiar completamente el resultado.
El error más común
Pensar que las arras siempre funcionan igual.
No es así. El problema es que muchas veces se firma deprisa, sin revisar bien qué consecuencias tiene realmente.
Lo que ocurre depende exactamente de lo que hayas firmado.
Tipos de arras
Arras penitenciales
Permiten desistir
- Si el comprador no sigue → pierde el dinero
- Si el vendedor no cumple → devuelve el doble
Son las más habituales, y están reguladas en el famoso artículo 1454 del Código Civil.
Arras confirmatorias.
Son una prueba de que el trato está hecho y funcionan como un adelanto del precio.
Si alguien se echa atrás, la otra parte puede obligarle a cumplir el contrato en el Juzgado. (artículo 1124 CC).
Arras penales
Funcionan como una «multa» de garantía. Si no cumples, pierdes el dinero o devuelves el doble, pero ojo: ¡además te pueden obligar a cumplir el contrato o pedir daños y perjuicios!.
Como has visto cada una funciona de forma distinta y es esencial elegir la que más te conviene.
Es importante entender realmente cual estás firmando, sus consecuencias y que el contrato esté bien redactado. No confíes si no lo entiendes bien. Muchas personas descubren después de firmar que lo que pensaban que habían firmado… no era exactamente así.
Por eso es importante revisar bien qué pone realmente en el contrato.
Otras situaciones que generan problemas:
- Contratos en los que no se especifican qué tipo de contrato es.
- No concretar cómo y quien paga los gastos, tanto de la compraventa, como el pago de la comunidad de propietarios, recibo de contribución, tasas …etc
- Contratos con cláusulas mal redactadas que pueden dar lugar a interpretaciones distintas.
- No precisar con exactitud el día y la hora límite para firmar en notaría la compraventa, ante qué notario se debe firmar y cómo hay que notificar a la otra parte.
Qué hay que revisar en un contrato de arras
Muchas veces el problema no está en la operación. Está en pequeños detalles del contrato que parecen poco importantes al firmar.
Tipo de arras
- Qué tipo se va a firmar.
- Qué consecuencias tiene.
Ejemplo:
Piensas que puedes echarte atrás sin problema, pero el contrato no lo permite o las consecuencias no son las que creías.
Esto cambia completamente el resultado.
Cantidad entregada
- Cuánto dinero hay en juego.
- Qué pasa si una parte no cumple.
Ejemplo:
Entregas 10.000 € y no sabes si puedes perderlos o recuperarlos
La diferencia es importante.
Condiciones para seguir
- Plazos para el cumplimiento.
- Requisitos.
- Pactos.
- Situaciones que afectan al acuerdo (por ejemplo, aprobación de hipoteca)
Ejemplo:
El comprador depende de hipoteca, pero no está bien reflejado en el contrato y luego no puede cumplir.
Penalizaciones
- Qué pasa si alguien no cumple
- Qué consecuencias tiene.
Ejemplo:
Una parte incumple pero el contrato no está claro y genera conflicto. No todos los incumplimientos se resuelven igual.
Qué puede pasar en realidad
Dependiendo del contrato:
- Puedes perder el dinero entregado.
- Puedes recuperarlo.
- Puedes reclamar una cantidad superior.
- Puedes entrar en un conflicto legal
Todo depende de lo que hayas firmado. Muchas personas descubren las consecuencias reales cuando el conflicto ya ha empezado.
Qué puedes hacer
Antes de tomar decisiones:
- Revisar el contrato.
- Entender qué tipo de arras es.
- Analizar las cláusulas.
Porque actuar sin entender bien el contrato puede empeorar todavía más la situación.
Antes de actuar, hay que saber qué puede pasar. El error más común es firmar pensando que es un paso sin importancia, pero no lo es.
Es el momento donde se definen muchas de las consecuencias jurídicas. Y muchas veces se firma pensando que “ya se resolverá después”. Puedes ver más casos reales aquí: Ver problemas en compraventa
Cómo te puedo ayudar
Mi compromiso es que entiendas todo lo que vas a firmar y sepas las consecuencias que tiene cada decisión.
Reviso tu contrato de arras:
- Qué implica
- Qué consecuencias tiene
- Qué opciones tienes y qué riesgos existen realmente según lo firmado.
Para que sepas exactamente dónde estás y actúes con seguridad.
Otras preguntas frecuentes
Depende del tipo de arras que se haya firmado.
- En las arras penitenciales, si el comprador no cumple y decide desistir, pierde la cantidad entregada. Es decir, tú, como vendedor, te quedas con las arras.
- En las arras confirmatorias, el comprador no puede desistir libremente. Si no cumple, está incumpliendo el contrato y tú puedes:
- exigir el cumplimiento de la compraventa, o
- reclamar una indemnización por daños y perjuicios, que puede ser superior a la cantidad de las arras.
- En las arras penales, si el comprador no cumple, se aplica la penalización pactada en el contrato. Normalmente eso significa que pierde la cantidad entregada, pero en algunos casos se puede pactar que puedas reclamar además una indemnización adicional.
Por eso es fundamental revisar qué tipo de arras se ha firmado y qué dice exactamente el contrato antes de dar por hecho qué pasa con el dinero.
Depende del contrato.
No siempre se limita a perder o devolver el dinero. En algunos supuestos, se puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
No siempre.
Depende del tipo de arras y de las condiciones firmadas.
En las arras penitenciales, por ejemplo, el comprador puede desistir, aunque pierda la cantidad entregada. El vendedor también puede desistir, pero en este caso debe devolver el doble de lo recibido.
En las arras confirmatorias tienes la obligación de cumplir. Tanto el comprador como el vendedor están obligados a completar la compraventa. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o reclamar una indemnización.
En las arras penales , las partes también están obligadas a cumplir la compraventa, pero el contrato puede establecer una penalización concreta para el caso de incumplimiento (por ejemplo, perder las arras o pagar una cantidad determinada). No siempre se puede desistir líbreme nte como en las penitenciales.
Por eso es fundamental revisar qué tipo de arras se ha firmado antes de decidir echarte atrás o reclamar.
Puede generar conflictos o interpretaciones distintas y complicar la resolución.
Sí. Y ocurre más de lo que parece.
Muchas personas firman pensando que es un trámite sencillo o que todos los contratos funcionan igual. El problema aparece después, cuando una de las partes no cumple o surgen diferencias sobre lo firmado.
Firmar sin entenderlo puede salir caro.
Si estás en esta situación, es importante revisarlo antes de tomar decisiones.
